با نگاهی از زاویه دید با ادبیات فعالان ساخت و ساز بخش خصوصی حوزه کاری به چند سرفصل تقسیم میشود:
گستره جغرافیایی: محدوده شهر، منطقه و محله هایی که برترین سازندگان تهران برای فعالیت انتخاب کرده اند.
کاربری ساختمانها: مسکونی، تجاری، اداری، درمانی، فرهنگی، کاربریهای مختلط
موقعیت و مساحت زمین: محدودیت برترین سازندگان تهران برای انتخاب محله و گذر و ابعاد زمین و تعداد طبقات و تعداد واحد و مساحت واحد ها نسبت به منطقه.
سبک طرح و ساخت: نام سبکها برچسبهایی است که عوام و بعضا متخصصان برای تعیین دسته بندی ساختمانها انتخاب کرده اند. عمده این نامها ( برچسبها) عبارتند از:
کلاسیک و نئو کلاسیک، مدرن، سنتی، پست مدرن ایرانی
نوع ساخت برترین سازندگان تهران از لحاظ قراردادی:
E.P.C خرید زمین و ساخت، مشارکت در ساخت،پیمان مدیریت و
تامین سرمایه:
سرمایه گذاری شخصی، جذب سرمایه گذار، پیش فروش یا ترکیبی از تمام روشها.
استراتژی برترین سازندگان تهران در مورد حوزه جغرافیایی کارهای متمرکز در یک کاربری خاص مثل گروه لوتوس(منطقه یک، محله های محدود و صرفا کاربری مسکونی در زمینهای نسبتا بزرگ) کاملا متفاوت با گروه بام است. گروه توسعه مهندسی بام در این مورد علاوه بر منطقه یک و دو در مناطق 5 و 22 و حتی شرق تهران پروژه هایی با کاربریهای متنوع را ساخته است. در پروژه های مسکونی گروه توسعه مهندسی بام در منطقه یک به واسطه بازه زمانی کوتاه و کارهای با کیفیت مطلوب و مشارکت با معمارانی مانند فرزاد دلیری نفوذ زیادی پیدا کرده است. از طرفی دیگر پروژه های بام لند ( تجاری، تفریحی) در ضلع شرقی دریاچه چیتگر ( منطقه 22) و بام لند دو ( در حال ساخت ) در ضلع جنوبی اتوبان نیایش(هاشمی رفسنجانی) مابین جنت آباد و شاهین تعدادی از پروژه های بام در ژانر تجاری هستند.
کاربری بیمارستان ( درمانی) در تهران ( شاید شاخص ترین آنها بیمارستان بیماریهای خاص در محل تقاطع سئول و چمران یا همان زمین شهر بازی سابق تهران باشد) و شهرستانها کاربری دیگری است.
هتل آراز در شمال ایران (مازندران مابین نوشهر و نور ) به مساحت نود و هفت هزار متر مربع در کاربری گردشگری و باشگاه سوارکاری بام در غرب تهران ( منطقه 22) نشان از منطقه وسیع و کاربریهای مختلف پروژه های گروه توسعه مهندسی بام یکی از برترین سازندگان تهران دارد.
رویکرد گروه بام با توجه به پیش بینیهای خودشان از نیازهای آتی به سمت کاربریهای تجاری، تفریحی، توریستی، درمانی در منازقی رو به رشد( مثل منطقه 22) بوده است.
برادران صحیح النسب تحت عنوان گروه هندز به عنوان یکی دیگر از برترین سازندگان تهران هم بصورت متمرکز در منطقه یک طرح و ساخت پروژه هایشان را داشته اند. عمده کاربریها مسکونی و درصد کمتری از آنها اداری بوده است.
آخرین ساخته هایشان مراکز تجاری ( مثل مرکز تجاری شاندیز گالریا) در ولنجک بوده است.
شهرک بهشت در شمال ایران شهرکی مسکونی است که از معدود کارهایشان خارج از منطقه یک میباشد که شهرکی موفق در زمینه سازماندهی و ساخت است.
یکی از شاخص ترین پروژه های برادران صحیح النصب، برج بهشت زعفرانیه در خیابان ماکویی پور است که تراس بزرگ سرتاسری آن برای واحدها در زمان ساخت آن پروژه موج جدیدی از تقاضا را در ساکنین آن مناطق ایجاد کرد.
در مقایسه سازندگان مختلف گروه فنی، اقتصادی لوتوس بیشترین تمرکز را بر یک محدوده جغرافیایی و کاربری خاص مسکونی داشته است.( الهیه، فرشته، زعفرانیه، ولنجک، محمودیه).
در تحلیل حوزه کاری سازندگان منطقه دو وضعیت به گونه دیگری است.
تعداد سازندگان سرشناس این منطقه در سالهای اخیر افزایش یافته است. تقاضای خرید ملک ( آپارتمان) در کاربری مسکونی و اداری در این منطقه بالاست.
از طرفی مشتریان شهرستانی که از لحاظ مالی پیشرفتی داشته اند و میخواهند در تهران سکونت کنند ( مثل تعدادی از پزشکان مستقر در شهرستانها) منطقه دو ( عمدتا سعادت آباد ) را برای سکونت انتخاب میکنند. یکی از دلالیل این موضوع دسترسیهای زیاد ( اتوبانهای اطراف) این منطقه است.
معمولا تقاضا در این منطقه به حدی بالاست که تعداد زیادی از ساختمانهای سازندگان مطرح در مراحل اولیه با قیمتی نزدیک به قیمت آپارتمان تمام شده به فروش میرسد.
البته تقاضای بالا باعث افت کیفی بعضی از ساختمانها از لحاظ طراحی و ساخت شده است .
مساله اصلی تعداد کم زمینهای خوب در مناطق با ارزش تجاری بالاست.
بهترین محله در سعادت آباد بلوار 24 متری ( بلواری با عرض زیاد و کوچه های خلوت) و خیابان اصلی سعادت آباد از اتوبان یادگار امام تا اتوبان نیایش است.
سازندگان برتر منطقه دو (سعادت آباد و شهرک غرب) عبارتند از:
علیزاده،محقق،رجبی، گرامی، دوست محمدی(گروه نکسا)، فولادوند(گروه داناک)، رحیمی(آسا)، نباتیان، محلاتی، رستمی.
تعداد کم کلنگی و زمین در این مناطق و تراکم نسبتا زیاد سازنده در این منطقه باعث شده است در دید به جلوی و آخرین تصمیم گیریها، بعضی از سازندگان به سراغ سایر مناطق مثل منطقه پنج بروند.
از طرفی تقاضای زیاد سازنده ها برای خرید زمین یا مشارکت از لحاظ کمی باعث بالا رفتن قیمت زمینها شده است.
در تصمیم استراژیک سازنده ها در دوران افزایش قیمت فعلی ( میانه سال 97) بعضی از سازندگان در مناطق یک و دو تصمیم به کاهش فعالیت و عدم شروع پروژه های جدید گرفته اند و بعضی دیگر با پیش بینی رکود زوود رس تصمیم به ساخت گرفته اند چرا که تصور بر آن است که پس از دوران رکود ( زمان ساخت یک پروژه) رونق و افزایش تقاضا برای خرید ایجاد میشود.
از طرفی بعضی هاقسمتی از قیمت بالای زمین و آپارتمان را حباب میدانند و اعتقاد دارد این حباب فروکش خواهد کرد.
از لحاظ سبک طرح و ساخت( سبک معماری)حتی سازندگانی که تمام ساختمانهایشان با سبک کلاسیک بوده است تغییر رویکرد نسبی یا مطلق ( مثل گروه لوتوس) به سمت معماری مدرن داشته اند.
طرحهای جدید فرزاد دلیری هم در گروه توسعه مهندسی بام و سایر پروژه هایش مدرن بوده و همکاری بین او و لوتوس در باغ ایرانی به عنوان معمار پروژه صورت گرفته است.
موضوع تامین محل سرمایه موضوع بسیار مهمی است که با وجود اطلاعاتی در خصوص نحوه تهیه سرمایه آوردن مصادیق ممکن است با واکنش منفی بعضی از افراد همراه شود.
مدل ساخت و ساز ( مشارکت در ساخت، خرید زمین و ساخت و سایر روشها) برترین سازندگان تهران
تفاوت مدل مشارکت و خرید و ساخت به مدل تامین سرمایه شرکت سازنده بستگی دارد. مشارکت در ساخت به سرمایه کمتری احتیاج دارد ولی طرف دوم ( شرکای مالک) ممکن است با دخالت در زمان بندی ساخت، سبک معماری، معمار پروژه، مصالح و لوازم و تجهیزات ساختمان مشکلات کیفی برای ساختمان یا مسائل حقوقی برای سازنده ها ایجاد نمایند. معمولا در مورد شرکتهای طرح و ساختی که مدل معین و ثابتی در طرح و ساخت دارند ( مثل گروه مهندسین صحیح النصب) شرکای مالک ( در صورت وجود) چشم انداز واضحی از آنچه ساخته خواهد شد دارند، ولیکن بعضی از سازنده ها حتی گاهی به علت استفاده از معماری آوانگارد مشکلاتی با شرکای مالک پیدا میکنند.
از طرفی مقیاس و تعداد پروژه های همزمان هم تا حدی تعیین کننده مدل کار خواهد بود.
یکی از مشکلات ساخت و ساز خصوصی برای برترین سازندگان تهران در فضای شهری عدم وجود ناظر بیرونی ( همان که در پروژه های دولتی حضور دارد) و کیفیت ساخت پایین، دوباره کاری و یا گران شدن هزینه ساخت یا طولانی شدن زمان ساخت است.
بنا براین تعداد پروژه ها علاوه بر محدودیت تامین سرمایه و توانمندی در فروش با توانمندی فنی، مدیریتی و استراتژیهای شرکت سازنده هم دارد. معمولا در پروسه خرید زمین و ساخت زمان ساخت پروژه طولانی تر میشود.
