سرمایه گذاری در ساخت و ساز

آموزش سرمایه گذاری در ساخت و ساز و روش های آن

سرمایه گذاری در ساخت و ساز همیشه موضوعی بوده که در انتخاب روش آن سرمایه گذاران سعی میکنند بین زمان برگشت سرمایه، میزان سود دهی و ریسک تعادلی انتخاب کنند.
یکی از بهترین سرمایه گذاران عرصه ساخت و ساز در کل دنیا وارن بافت است. او در دفترش عکس یک بازیکن بیس بال را نصب کرده است. میگوید: دو سوم مواقعی که توپ در مربعه یک سوم میانی قرار میگیرد ، بازیکن توپ را به جای صحیح میزند ولی در سرمایه گذاری اینطور نیست. شما باید همه نقاط را ببینید ولی فقط یک نقطه را انتخاب کنید.
البته خود وارن بافت به عنوان یک سرمایه گذار سبدی از سهام شرکتهای مختلف و املاک را دارد: کوکاکولا، واشنگتن پست، برک شایر هات اوی و سایر شرکتهایی مثل بیمه و راه آهن.
شم اقتصادی و ریاضیات قوی و تحلیل گذشته از ویژگیهای اصلی وارن بافت است و همین موضوع او را به یکی از بهترین سرمایه گذاران و مذاکره کنندگان در دنیا تبدیل کرده است.
در ایران شرایط با مکان و زمینه ای که وارن بافت کار میکند به گونه دیگری است.
اوضاع اقتصادی ما از عوامل متعددی تاثیر میپذیرد، و سرمایه گذاری در مسکن برای سرمایه گذاری در ساخت و ساز در هر دوره و حتی هر سال ممکن است با روشهای متفاوت و ضرایب اهمیت متفاوت صوذت پذیرد.

هم اکنون (نیمه دوم سال 98) اقتصاد نسبت به مسائل سیاسی به سمت بی تفاوتی میرود. اوابل دوران ریاست جمهوری ترامپ تمام واکنشها ها و عحتی عطسه ترامپ روی قیمت دلار تاثیر میگذاشت ولی ثبات مدتی در نوسان قیمت ارز کم کم جهت گیری بی تفاوتی اقتصاد نسبت به سیاست را نشان میدهد. در بازار داخلی رقبای سنتی سرمایه گذاری همچنان موارد ذیل هستند:
سرمایه گذاری در خرید ارز، سرمایه گذاری در خرید طلا(سکه، شمش، طلای آب شده)، سرمایه گذاری در بانک (سپرده های میان مدت و بلند مدت)، سرمایه گذاری در بورس(خرید سهام) و سرمایه گذاری در ساخت و ساز.

در این میان موضوع سرمایه گذاری در ساخت و ساز خود زیر عناوین دیگری دارد. در حال حاضر در شهارهای بزرگ (مثل تهران) ساخت و ساز مجتمعهاتی اداری و تجاری با ریسک بالایی همراه شده اند. دو دلیل اصلی ریسک بالای ساخت و ساز در مجتمعهای اداری و تجاری و چند عملکردی و به طبع آن سرمایه گذاری در ساخت و ساز اداری و تجاری رکود نسبی ممجتمعهای تجاری به ددلیل عدم تمایل مشتریان به خرید (به علت شرایط نسبتا نامعقول گردش مالی) و اشباع مجتمعهای تجاری در تهران (مجتمعهای تجاری زیادی ساخته شده اند و در حال ساخت هستند) میباشد. اخیرا پاساژ گردی و پرسه زدن در مجتمعهای تجاری در میان مردم گسترش یافته و معهدود مجتمعها و مالهایی هستند که رونق دارند:

سرمایه گذاری در ساخت و ساز ایران مال

:

ایران مال (که هنوز کامل افتتاح نشده) آخرین ساخته های برادران انصاری به دلیل بزرگی مقیاس و اینکه مشتریان و مردم میتوانند بیش از نصف روز در آنجا باشند: قرار گرفتن سالنهای سینما، بازارهای قدیم، کتابخانه به سبک انگلیسی، مجتمعهای ورزشی، فروشگاههایی مثل هایپر استار، نمایشگاهها و سایر قسمتهایی که هنوز به بهره برداری نرسیده اند.
سرمایه گذاری در ساخت و ساز یا پیش خرید تجاری در ساخت و ساز بام لند دریاچه:
معدود موارد موفق دیگر بام لند در ضلع شرقی دریاچه چیتگر است. خرید در کنار رستوران گردی و مسیر پیاده روی کنار دریاچه و ژانر جدید حرکت در فضاهای باز، نیمه سر پوشیده و بسته و ایجاد توقفگاههای زیاد باعث جذب مردم به بام لند (و البته بیشتر رستورانهای بام لند) شده است.

سرمایه گذاری در مجتمع تجاری کوروش:

مجتمع تجاری کوروش در اتوبان ستاری به سمت شمال هم از جمله مجتمعهای تجاری بزرگی بوده که به دلیل معماری مناسب، ویید های خوب و دیدن صحنه رفت و آمد و جنب و جوش مردم و همجواری با فود کورتها و سالنهای متعدد سینما در نهایت در میان ملها موفق بود و در مقیاس فرا محلی (کل شهر) کار میکند.
نکته اصلی در سرمایه گذاری و مشارکت در ساخت و ساز همین معدود مجتمعهای تجاری زمان ساخت بالای آنها و زمانی برای جا افتادن آنها در بازار است.
در میان این مجموعه های موفق مجموعه های ناموفق زیادی وجود دارند:
مجتمع تجاری مگامال شهرک اکباتان، ارگ تجریش، لیدوما شهرک غرب و نمونه های زیاد ناموفق دیگر دزر سرمایه گذاری، استقبال عموم و گردش مالی ضعیف، عملکرد در مقیاس محلس.
سرمایه گذاری در ساخت و ساز پروژه های اداری هم به دلایل مشابه توصیه نمیگردد. رونق اقتصادی کم باعث کوچک شدن کسب و کارها و تقاضای کمتر برای خرید واحدهای اداری شده است.
سرمایه گذاری در ساخت و ساز در بخش مسکن اما به گونه دیگری است.

این موضوع را میتوانیم با تحلیل پروژه های بزرگترین سازندگان تهران بررسی کنیم. فوکوس سازندگان برتر منطقه یک و دو در بخش مسکونی و توقف نسبی سازندگانی که پروژه های اداری و تجاری داشته اند نشانگر این مساله است که با وجود رکود نسبی همچنان سرمایه گذاری در ساخت و ساز پروژه های مسکونی ریسک کمتر و زمان برگشت سرمایه کمتری دارد. هرچند به نظر میرسد رکود در بازار مسکن هم وجود دارد پروژه های سازندگان مطرح (و به نوعی برند برتر مناطق) همچنان با سهولت خرید و فروش میشود. منطقه سعادت آباد در این میان از فرمول سایر بخشهلی تهران تبعیت نمیکند سرمایه گذاری، پیش خرید و خرید واحد مسکونی در این محدوده ریسک کم و رونق متناسبی دارد:
شمال اتوبان نیایش، جنوب اتو بان یادگار، از غرب خیابان شهرداری و از شرق 24 متری فرهنگ.
دسترسیهای خوب و تقاضای بالا و سایر عمامل باعث رقابت شدید در ساخت و ساز در این منطقه و ریسک کم سرمایه گذاری در ساخت و ساز و سرمایه گذاری در مسکن در این منطقه شده است.
سازندگان حرفه ای منطقه سعادت آباد به بیش از بیست نفر میرسند.

توصیه ما در مورد سرمایه گذاری در بخش مسکن در این منطقه بر اساس تجارب سرمایه گذاران قبلی عبارت است از:
سازندگان برتر منطقه دو (سعادت آباد) : علیزاده، رجبی، فولادوند، گرامی،دوست محمدی، نباتیان.

سازندگان برتر منطقه یک که در مورد سرمایه گذاری عملکرد خوبی دارند عبارتند از:
برادران صحیح النسب، لوتوس(رضا دژآگاه سازنده)، گروه توسعه مهندسی بام (دکتر کاووسی سازنده)، گلوی و اسدی (دیپلمات).
پروژه نیاتوس برادران صحیح النسب، باغ ایرانی و آرتیمان لوتوس ، پروژه زعفرانیه گلوی و سایر پروژه های مشابه در این مقایسه برای سرمایه گذاری در ساخت مسکن قرار میگیرند.
با توجه به فرمول ثابت سرمایه گذاری در بخش مسکن یعنی یافتن مرزی میان میزان برگشت سود
و مدت زمان بازگشت اصل سرمایه و سود آن و میزان ریسک، دپارتمان مشاوره سرمایه گذاری کلوپ معماران و سازندگان متشکل از مشاوران اقتصادی با تحصیلات دکترای اقتصاد و تجارب سرمایه گذاران مخصوصا در منطقه یک و دو با رویکردی تفاوت نسبت به مشاوران املاک(مشاوره بی طرفانه و ارائه گزینه های زیاد با مدارک و مستندات مورد وثوق) آماده مشاوره دادن به سرمایه گذاران در بخش ساخت و ساز مسکونی میباشد.
همچنین سرمایه گذاری با نمودارهای irr در بخش ارز، بانک، سهام،طلا، ساخت و ساز، پیش خرید مسکن، خرید ملک کلنگی مورد مقایسه و ارزیابی قرار میگیرند.
جداول تهیه شده با استناد به تئوریها و آخرین تحلیلهای دکتر عبدو تبریزی و بهروز ملکی انجام میپذیرد.