عناصر اجرایی یک پروژه ساختمانی شامل تعداد افراد و گروه های بسیار زیادی در سطوح متعدد و مختلفی می باشد و مدیریت این عناصر در راستای دستیابی به اثربخش ترین کاربری از افراد درگیر در هر پروژه می باشد .
نمودار زیر بیانگر دسته بندی کلی این عناصر می باشد .
کارفرما
درتعریف هر پروژه، اولین شخص کارفرما می باشد . کافرما شخصیست که پروژه را تعریف میکند و برای ساخت آن با مشاورین طراحی و پیمانکاران همکاری می کند . کارفرما میتواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد .
شخصیت حقیقی یا خود سرمایه گذار مستقیم پروژه می شود یا به طور خاموش . در این روش سرمایه به طور غیر مستقیم فراهم می شود . برای مثال این کارفرمای حقیقی فقط زمین پروژه را به طور کالا وارد پروژه می نماید.
کارفرمای حقوقی دیگر یک شخص نبوده و میتواند یک شرکت رسمی و یا یک ارگان باشد . برای مثال در پروسه ساخت یک بیمارستان، کارفرما وزارت بهداشت بوده و در طول انجام پروژه امکان تغییر وزیر و معاون وزیر و … وجود داشته ولی تغییری در وضعیت پیشروی پروژه بوجود نخواهد آمد زیرا هدایت پروژه منوط به یک شخص نخواهد بود .
کارفرمای پروژه میتواند به صورت مستقیم و یا غیر مستقیم در سرمایه گذاری پروژه نقش داشته باشد . در سرمایه گذاری مستقیم، سرمایه پروژه از طرف کافرما تامین میشود و در سرمایه گذاری غیر مستقیم، سرمایه گذاری پروژه نیز توسط پیمان کار کل فراهم شده و در سودآوری پروژه سهیم می شود .
بعد از تعریف پروژه توسط کارفرما، پروژه نیاز به طراحی خواهد داشت که این امر بر دوش مشاورین خواهد بود .
مشاورین و طراحی پروژه
در پروژه های با مقیاس کوچک، کارفرما با مشاور به صورت فرد به فرد در تماس خواهد بود . اما در پروژه های با مقیاس بزرگ، کارفرما یک دفتر فنی را استخدام می کند . برای مثال در پروژه ساخت یک بیمارستان، کارفرمای حقوقی پروژه، نیاز های خود را به دفترفنی اعلام میکند و این دفترفنی، با تعداد زیادی نیروی متخصص پروژه را طراحی می کند. این نیروی متخصص شامل مهندسین معمار، سازه، مکانیک، برق، مشاور برنامه ریز و مشاور بهره برداری و … می شود .
مشاورین طراح تا پایان ساخت پروژه با کافرما همراه خواهند بود اما مشاور بهره بردار در زمان طراحی، المان های طراحی شده را با واقعیات بهره برداری از پروژه هماهنگ می کند و در حین بهره برداری پروژه نیز با آن در تماس خواهد بود و حداکثر سوددهی و راندمان پروژه را تضمین خواهد کرد . همچنین ایجاد تمهیداتی برای برندسازی پروژه و هماهنگی های لازم برای تعمیرات پروژه در حین بهره برداری نیز بر عهده او می باشد . مشاور برنامه ریز، نیازهای پروژه را در زمان طراحی به صورت دقیق به دفتر فنی معرفی می کند و واقعیات انجام پروژه را با کارفرما هماهنگ می کند .
مثال در طراحی یک هتل، دو سیستم طراحی کلی وجود دارد : هیلتونی و شرایتونی . هتل های هیلتونی سوداوری خود را بر پایه تعداد اتاق های خود، و هتل های شرایتونی بر پایه رستوران ها و اتاق های جلسات و … برنامه ریزی می کنند . کارفرما نشست هایی را در 3 فاز صفر ( کانسپت ) و فاز یک و فاز دو با مشاوران طراح برگذار می کند . مشاوران بعد از انجام تحقیقات در مورد موقعیت جغرافیایی و کشش بازار و … بهترین انتخاب را در تخصص خود به کارفرما معرفی می کنند . مشاوره برای انتخاب این موضوع که با توجه به تمام شرایط مذکور، چه نوع هتل بیشترین سودآوری را برای کارفرما خواهد داشت بر عهده مشاور بهره برداری می باشد .
فاز صفر ( تعریف )
فاز صفر، مرحله تعریف پروژه می باشد . تعریف پروژه شامل تعریف نیاز ها، منابع و کالبد آن پروژه است. کانسپت یا همان مفهوم، بیانگر ایده کلی از ساخت پروژه، سبک طراحی و جلوه سازه می باشد . برای مثال مجموعه ای که ویژگی اصلی خود را شفافیت در انجام امور می داند در سازه خود از حداکثر میزان جداره شیشه ای استفاده می کند . مرحله کانسپت معمولا مربوط به مشاورین معمار می باشد . در همین مرحله، مشاورین سازه، برق و مکانیک پیشنهاد های اولیه خود را جهت بررسی و تعریف پروژه بیان می کنند .
فاز یک ( تحلیل )
پس از طی مرحله فاز صفر، ابتدا مهندس معمار شروع به کار کرده و نقشه فاز 1 خود را تحویل می دهد . نقشه فاز یک معماری شامل ابعاد دقیق سازه و فضاها به همراه کاربری ها، سیستم سازه ای پیشنهادی، مکان و ابعاد ستون ها، مسیر های عبوری و مکان رایزر ها و … ( همگی با دقت 80% ) می شود .
در همین زمان انتخاب سیستم ها شروع می شود . مشاورین سازه، برق و مکانیک، گزارش فاز یک خود را بر طبق نقشه معماری فاز یک اعلام می کنند . در این گزارش، تعاریف سیستم ها بیان می شود و ارجحیت یک سیستم به سیستم بعدی بیان می شود . برای مثال طراح سازه ارجحیت اسکلت فلزی را به اسکلت بتنی بیان می کند و دسترسی به مصالح در موقعیت سایت، قیمت تمام شده و مقاومت سازه را مقایسه می کند . طراح مکانیک سیستم پیشنهادی خود را معرفی میکند و عملکرد آن، مصرف و بازدهی انرژی و هوشمند بودن یا نبودن و … را توضیح می دهد.
نکته یکی از اشتباهاتی که در صنعت ساخت و ساز ما از طرف مشاورین وجود دارد بدین شرح است که گزارشات فاز صفر و فاز یک ادغام شده و در یک زمان تحویل می شوند . بنابراین کارفرما زمانی برای بررسی و تصمیم گیری در مورد جنبه های مختلف پروژه نداشته و مقدمات اشتباهات زیادی در طول اجرای پروژه، علی الخصوص براورد های ریالی و اسکوپ پروژه فراهم می آید .
فاز دو ( جزییات )
تمامی چهار دسته مشاورین، در این مرحله به تحلیل ها و طراحی های خود جزییات می دهند . برای مثال مشاور معمار در این مرحله به تمامی جنبه های طراحی خود ابعاد ریز داده و تمام جزییات معماری را تعیین می کند .
مشاورین سازه، برق و مکانیک در این مرحله از مشاور معمار سبقت گرفته و ابتدا کار خود را تمام می کنند . برای مثال مشاورین برق و مکانیک وظیفه دارند که در این مرحله لی آوت ( Layout )رایزر ها را در این مرحله ارائه دهند . سپس وظیفه معمار بوده که نقشه های سازه، تاسیسات و برق را با نقشه معماری مطابقت داده و تصحیحات لازم را به عمل آورد و یا در صورت نیاز درخواست بازبینی را به مشاورین مربوطه اعلام کند .
برای مثال، شاید جایگذاری رایزر های آبرسانی، فاضلاب و داکت های هوا و … به تنهایی در نقشه های تیپ تاسیسات درست باشند اما بسیاری از آنها به دریچه های بازدید و دسترسی نیاز دارند که باید با نقشه های معماری همخوانی داشته باشد . به همین دلیل مشاورین طراح در مراحل مختلف طراحی باید با یکدیگر تعاملات چند جانبه داشته باشند و با به کارگیری یک سیستم تعامل درست، اتلاف زمان و تلاش خود را به حداقل برسانند .
نکته تعاملات نهایی و Coordinate نمودن تمامی نقشه ها قبل از ارائه نقشه فاز دو معماری بر عهده مهندس معمار می باشد .
نکته علاوه بر کنترل نهایی توسط مهندس معمار، دفتر فنی کارفرما موظف به انجام کنترل مظاعف می باشد.
اجرای پروژه
سازمان بندی اجرای پروژه به 2 نحو شکل می پذیرد . در پروژه هایی با مقیاس پایین، مدیر طرح یا مجری با پیمانکار ادغام شده و به صورت متناوب، مسئولیت هر 2 قسمت بر عهده گرفته می شود . برای مثال مدیر طرح وظیفه استخدام و مدیریت نیرو های کار را نیز بر عهده میگیرد .
در یک مجموعه مدون و در پروژه هایی با مقیاس بزرگ، کارفرما همیشه با پرسنل خود حضور داشته و پروژه ای بدون پرسنل کارفرما شروع نمی شود . کارفرما شخصی را به عنوان ناظر عالی بر میگزیند که به طور مداوم با دفتر مرکزی کارفرما در ارتباط خواهد بود . ناظر عالی استخدام شده در پروژه، نماینده و امین کارفرما خواهد بود اما در کنار ناظر عالی، شخص دیگری به عنوان مدیر طرح استخدام می شود که افراد زیادی را به صورت زیر مجموعه خود وارد پروژه می کند و به طور مستقیم مسئول تضمین پیشروی و صحت انجام پروژه خواهد بود . بنابراین در صورت تاخیر زمانی و یا بروز هرگونه مشکل در پروژه، شخص مدیر طرح پاسخگو خواهد بود .
نکته مشاور عالی یا نظارت عالی میتواند همان مشاور طراح یا شخص دیگری باشد .
زیرمجوعه های مدیر طرح
HSE شخصیت و ماهیتی مستقل در پروسه اجرا بوده که امنیت کارکنان را در طول پروژه تضمین می کند .
مهندسی مدیرطرح زیرمجموعه ای با نام مهندسی داشته که نقشه های اجرایی را با وضع موجود تطبیق داده، تصمیم گیری کرده و نکات لازم را در صورت نیاز به مشاور عالی گوشزد می کند و مشاور نیز نکته موجود را با دفتر کارفرما در میان می گذارد. تیم مهندسی طرف قرارداد با مدیرطرح، دارای دفتر فنی بوده و در صورت نیاز با ارائه دیتیل ها و محاسبات مورد نیاز، برای مشکلات پیش روی پروژه ارائه راه حل خواهد کرد .
نکته راه حل های ارائه شده و تاییدیه هایی که پس از آن توسط نظارت عالی و کارفرما صادر می شوند از نظر ریالی از اهمیت بالایی برخوردار هستند . امکان وقوع مشکلات عدیدی در طول احداث پروژه وجود داشته که مدیریت مناسب و یا غیرمناسب آنها می تواند سوددهی و یا ضرردهی های قابل توجهی را متوجه پروژه کند .
اجرا زیر مجموعه اجرا همان سرپرستان اجرا بوده که بر انجام فعالیت های پیمانکاران نظارت می کنند . پس از انجام تعهدات، پیمانکار صورت وضعیت خود را به اجرا تحویل میدهد . سپس از طرف مدیر طرح به نظارت عالی تقدیم شده و در آخرین مرحله کارفرما آن را تایید می کند.
مهندسی خرید بعد از تدوین برنامه ای مدون برای ساخت، تیم کنترل پروژه، اجرا و مهندسی همگی به توافقی جامع برای کف استانداردی تعیین شده برای مصالح مورد استفاده می رسند و بعد از انتخاب Vendor ( تامین کننده )، مهندسی خرید وظیفه دارد تا از وجود استاندارد های لازم در محصول مورد نظر اطمینان حاصل کند . این اطمینان با استفاده از درخواست و مطالعه دقیق اسناد و Certificate های ارائه شده توسط تامین کننده و نهاد ها و آزمایشگاه های مربوطه حاصل خواهد شد .
بعد از بررسی گزینه های موجود در بازار، مهندسی خرید می تواند Alternative هایی را به مجموعه معرفی کند که می توانند کیفیت، سرعت و امنیت انجام پروژه را تقویت کنند . بنابراین مهندس خرید باید سطح دانش آکادمیک قابل قبول و علی الخصوص تسلط کامل بر زبان انگلیسی داشته باشد .
QC واحد کنترل کیفیت محصولات وارد شده به کارگاه بوده و چک می کند که بار تحویل شده در کارگاه با استاندارد های ارائه شده توسط تامین کننده هماهنگ باشد .
QA واحد کنترل کیفیت اجرا در کارگاه بوده و در آخرین مرحله از نظارت بر کار، QA تمامی جوانب را قبل از تحویل گرفتن نهایی پروژه، مورد به مورد چک می کند . این بازدید شامل گارانتی ها، فاکتور خرید تمامی محصولات، یکسان بودن تمام سفارش ها و … می شود .
در انتهای کار، صورت وضعیت ارائه شده توسط پیمانکار را اجرا امضا می کند، بعد از آن مهندس خرید امضا می کند، نقشه بردار سازه اجرا شده را با نقشه های فاز 2 مقایسه کرده و در صورت صحیح بودن اجرا آن را امضا می کند . QA در آخرین مرحله آن را تایید می کند .
امور قرارداد ها نظارت عالی وارد بخش قرارداد ها نمی شود . مدیر طرح شخصی بوده که اعلام مناقصه کرده و پس از اقدام پیمانکار های مربوطه، با حضور نماینده نظارت و کارفرما، پاکت ها باز، کنترل و بررسی شده و پیمانکار انتخابی تایید صلاحیت می شود .
کنترل پروژه ( PMO ) مستند سازی یک پروژه از کنترل پروژه شروع می شود . قبل از شروع کار ساخت و استخدام پیمانکاران، تیم کنترل پروژه باید برنامه ای مدون برای پیشروی ساخت تدوین نماید تا منابع ریالی و مصالح و نیروی کار مورد نیاز برای آن مشخص شده و پنجره زمانی ثابتی برای اتمام آن معین شود .
سپس بر اساس برنامه تدوین شده، نیروی کار متناسب استخدام می شود و قرارداد تنظیمی آنها بر اساس پنجره زمانی معین شده توسط کنترل پروژه بسته می شود . پس از استخدام نیروی کار نیز، تامین مصالح و ابزارآلات کار و امنیت محیط کار آنها بر عهده تیم کنترل پروژه خواهد بود .
پیمانکار
یک مجموعه پیمانکاری از چندین بخش تشکیل می شود . این مجموعه یک مدیرعامل داشته که نیروهای شاخصی را در دفتر مرکزی خود دارد . بخش حقوقی، بخش مالی، بخش HSE و کنترل پروژه از این قبیل می باشند .
در هر پروژه، پیمانکار مسئولی را به عنوان مدیر پروژه برمیگزیند که به طور مستقیم با دفتر مرکزی در ارتباط می باشد . در این چارت سازمانی، مدیر مالی، رئیس کارگاه و مسئول HSE زیرمجموعه مدیر پروژه قرار گرفته و در آن پروژه مقیم می شوند .
رئیس کارگاه، دستگاه هایی مانند دفتر فنی مربوط به آن پروژه، بخش حسابداری، بخش اجرا، بخش اداری، حمل و نقل، انباردار، خدمات و … را به صورت مستقیم در زیر مجموعه خود دارد .
نکته بخش حسابداری مقیم در پروژه، مسئول تامین نیاز های ریز خواهد بود، در مقابل آن، بخش مالی در دفتر مرکزی عملیات های با مقیاس بالا را بر عهده خواهد گرفت .
پیمان رسیدگی وظیفه عقد قرارداد های مناسب با نیروی کار استخدامی در هر پروژه را داراست .
Data Sheet
نشان دهنده مشخصات، کیفیت و Certificate های محصولات به کار رفته در یک پروژه می باشد . مستند سازی دقیق مصالح به کار رفته و نحوه اجرای استاندارد آنها از مشخصات یک پروژه با کیفیت است .
Data Sheet یک مجموعه شامل تمامی اطلاعات اجرایی در سازه می باشد . از این مجموعه اطلاعات می توان مشخصات ارائه شده توسط Vendor برای سنگ نما، جواب آزمایشگاه برای مقاومت سرامیک کف سرویس در برابر اسید ها و میزان Torque استفاده شده در پیچ و مهره اسکلت فلزی و … نام برد .
پرمیت داخلی
بخش اجرا قبل از شروع هر قسمت، پرمیت ( Permit ) داخلی کسب می کند . برای تایید شدن پرمیت داخلی به پنج امضا نیاز می باشد . مهندس معمار، سازه، مکانیک، برق و در انتها مسئول HSE .
برای مثال قبل از اجرای یک دیوار داخلی، از مهندس معمار، سازه، مکانیک و برق امضا کسب می شود که آیا اجرای این قسمت با مشخصات مربوط در در این زمان صحیح می باشد یا خیر . یکی از مهمترین امضاها در پروسه کسب این پرمیت، امضای مسئول HSE می باشد . شاید از نظر مهندسین طراح، اجرای این دیوار در حال حاضر بلامانع باشد اما تمهیدات ایمنی قسمت مربوطه کامل نبوده و فعالیت نیروی اجرایی در حال حاضر خطرناک باشد .
